Как правильно продать квартиру родственникам: пошаговая инструкция

Продажа квартиры родственнику может показаться простой задачей, но без грамотного подхода это может привести к юридическим и налоговым проблемам. В этой статье вы узнаете, как правильно оформить сделку с учётом законодательства, чтобы избежать лишних расходов и вопросов со стороны налоговых органов.

Для правильного оформления важно понимать ключевые аспекты сделки: какие документы понадобятся, в чём отличия между куплей-продажей и дарением, а также как выбрать наиболее выгодный вариант. Мы подробно разберём каждый этап, чтобы вы могли сделать всё правильно и с минимальными рисками.

1. Законодательные аспекты сделок между родственниками

Продажа квартиры родственнику регулируется общими правилами Гражданского и Налогового кодексов РФ. Однако в сделках между близкими и взаимозависимыми родственниками есть ряд особенностей, которые необходимо учитывать.

Кто считается близким и взаимозависимым родственником?

Семейный кодекс РФ относит к близким родственникам:

• родителей и детей;
• бабушек, дедушек и внуков;
• братьев и сестёр.

Налоговый кодекс вводит понятие «взаимозависимые родственники». К ним относятся:

• супруги;
• родители, усыновители и опекуны;
• дети, включая усыновлённых;
• братья и сёстры, имеющие одного или обоих общих родителей.

Основные запреты на сделки между родственниками

1. С несовершеннолетними детьми
   Родители, опекуны или попечители не могут продавать квартиру от имени ребёнка своим близким родственникам. Также запрещена покупка у ребёнка имущества родителями и их супругами.
2. Между супругами
   Продажа квартиры между супругами невозможна, если она была нажита в браке и находится в совместной собственности. Исключение составляют объекты, приобретённые до брака или полученные по наследству.
3. Использование материнского капитала
   Если квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, сделки между супругами запрещены. В таких случаях недвижимость должна принадлежать всем членам семьи.

«Сделки между родственниками часто вызывают сомнения у налоговых органов, особенно если стоимость квартиры занижена. Поэтому важно соблюдать все юридические нормы, чтобы избежать претензий», — комментирует юрист по недвижимости Анна Смирнова.

Таблица: различия между близкими и взаимозависимыми родственниками

2. Этапы купли-продажи квартиры между родственниками

Оформление сделки купли-продажи квартиры между родственниками проходит по тем же этапам, что и между посторонними людьми. Однако знание ключевых шагов поможет избежать ошибок и ускорить процесс.

Этап 1. Переговоры и согласование условий

На этом этапе стороны обсуждают все ключевые моменты сделки:

• стоимость квартиры;
• порядок и сроки передачи денежных средств;
• дата фактического освобождения жилья;
• необходимость проведения дополнительных оценок или экспертиз.

Родственникам проще договориться, так как отсутствует фактор поиска покупателя. Однако важно зафиксировать все договорённости письменно.

Этап 2. Подготовка документов

Для регистрации сделки потребуется следующий перечень документов:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.).
3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
4. Согласие супруга на сделку (если квартира в совместной собственности).
5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
6. Акт приёма-передачи недвижимости.

Если участником сделки является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Этап 3. Составление договора купли-продажи

Договор должен содержать:

• данные сторон;
• описание объекта недвижимости;
• цену квартиры;
• порядок и сроки оплаты.

Этап 4. Регистрация сделки в Росреестре

1. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права собственности.
2. Подача документов возможна через Росреестр или МФЦ.
3. Срок регистрации составляет 7-10 рабочих дней.

После завершения процесса покупатель получает выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности.

Этап 5. Расчёты и завершение сделки

Если расчёт производится после регистрации права собственности, то квартира будет обременена залогом в пользу продавца. После окончательной оплаты необходимо обратиться в Росреестр для снятия залога.

3. Нюансы договора купли-продажи между родственниками

Договор купли-продажи квартиры между родственниками, несмотря на их близкие отношения, требует соблюдения всех правовых норм. Неверно оформленный договор может вызвать подозрения со стороны налоговых органов и привести к неприятным последствиям.

Основные требования к договору

• Юридическая корректность
  Договор должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ. В документе обязательно указываются:
  • данные сторон;
  • полное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер);
  • цена недвижимости;
  • порядок и сроки оплаты.
• Реальная стоимость квартиры
  Указывать в договоре заниженную цену категорически не рекомендуется. Это может вызвать подозрения со стороны налоговых органов.
• Форма оплаты
  Предпочтительно использовать безналичный расчёт, так как сделки с наличными чаще всего привлекают внимание банков и налоговых инспекторов.

Особенности договора между родственниками

• Факт родства в договоре не указывается. Это не имеет значения для регистрации сделки, но влияет на налоговые обязательства.
• Налоговые вычеты. При покупке квартиры у близкого родственника покупатель не имеет права на налоговый вычет.

Риски фиктивных сделок

Иногда договор купли-продажи между родственниками заключается только «на бумаге», чтобы снизить налоги или получить вычеты. Однако налоговые органы могут признать такие сделки недействительными, что приведёт к аннулированию прав собственности и возврату всех уплаченных средств.

4. Как можно продать квартиру родственникам в ипотеку

Продажа квартиры родственнику через ипотеку возможна, но такие сделки требуют соблюдения особых условий. Банки нередко относятся с осторожностью к сделкам между родственниками, чтобы избежать рисков, связанных с возможными фиктивными соглашениями.

Когда ипотека для сделки между родственниками разрешена?

Банк может одобрить ипотеку, если:

1. Стороны предоставляют полный пакет документов, подтверждающий реальность сделки.
2. Стоимость квартиры соответствует рыночной. Заниженная цена вызывает подозрения и может стать причиной отказа.
3. Оплата проводится через безналичный расчёт, что упрощает контроль за движением средств.

Возможные ограничения банков

Некоторые банки устанавливают строгие условия или вовсе исключают возможность выдачи ипотеки для сделок между родственниками. К частым требованиям относятся:

• запрет на сделки с наличными расчётами;
• предоставление доказательств того, что продавец имеет альтернативное место жительства после продажи;
• строгая проверка источников дохода сторон.

Риски и причины отказа

Банк может отказать в ипотеке, если:

• сумма сделки явно занижена;
• у продавца отсутствует доказательство наличия альтернативного жилья;
• родственники не могут объяснить необходимость использования ипотеки для сделки.

Как снизить риски отказа?

1. Заранее уточните политику банка относительно сделок между родственниками.
2. Укажите реальную стоимость квартиры в договоре.
3. Подготовьте все документы, включая подтверждение доходов и оценку стоимости недвижимости.

5. Как продать доли в квартире родственнику

Продажа доли в квартире родственнику — процесс, который требует соблюдения правил, регулирующих совместное владение недвижимостью. Основным документом в таких сделках является статья 250 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая право преимущественной покупки для совладельцев.

Правило преимущественной покупки

Перед продажей доли третьим лицам продавец обязан предложить её всем совладельцам недвижимости. Это делается путём направления официального письменного уведомления:

1. Уведомление должно содержать описание доли, её цену и условия продажи.
2. Совладельцы имеют 30 дней на принятие решения. Если за это время никто не изъявит желания купить долю, продавец имеет право оформить сделку с другим лицом, включая родственника.

Этапы продажи доли

1. Подготовка документов
   Необходимы документы, подтверждающие право собственности на долю, согласие совладельцев или их отказ, выписка из ЕГРН, паспорта сторон и договор купли-продажи.
2. Составление договора
   Договор должен включать:
   • описание продаваемой доли;
   • согласованную цену;
   • порядок оплаты и передачи доли.
3. Регистрация сделки
   Оформление права собственности на нового владельца производится через Росреестр или МФЦ.

Преимущества продажи доли родственнику

• Отсутствие необходимости искать покупателя.
• Быстрое согласование условий сделки.
• Упрощённое оформление, если родственник уже владеет частью квартиры.

Риски сделки

1. Если доля продаётся по заниженной цене, налоговые органы могут заинтересоваться сделкой.
2. Если остальные совладельцы не были уведомлены, сделка может быть оспорена в суде.

6. Продажа или дарение: что выгоднее?

Когда возникает необходимость передать квартиру родственнику, многие задаются вопросом: что выбрать — продажу или дарение? Оба варианта имеют свои преимущества и ограничения, которые зависят от цели сделки, налоговых обязательств и юридических нюансов.

Продажа: ключевые особенности

1. Цель сделки — получение денежных средств.
2. Налоговые обязательства:
   • Продавец уплачивает НДФЛ (13% от суммы сделки), если квартира находится в собственности менее минимального срока (5 лет, а в некоторых случаях — 3 года).
   • Покупатель не получает право на налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника.
3. Юридическая безопасность — продажа чётко фиксируется документально, что делает её трудно оспоримой.

Дарение: ключевые особенности

1. Цель сделки — быстрое и бесплатное переоформление собственности.
2. Налоговые обязательства:
   • При дарении квартиры близкому родственнику (родителю, ребёнку, супругу, брату, сестре) НДФЛ не уплачивается.
   • Для дальних родственников и посторонних лиц налог составит 13% от кадастровой стоимости.
3. Особенности процедуры:
   • Дарственная не подлежит отмене.
   • Не требует оплаты, но нуждается в регистрации через Росреестр.

Таблица сравнения: продажа или дарение

Какой вариант выбрать?

• Продажа предпочтительна, если продавцу нужны денежные средства, а сделка должна быть максимально прозрачной.
• Дарение подходит для быстрого переоформления без налоговой нагрузки, особенно если стороны близкие родственники.

Рекомендация эксперта

«Перед тем как выбрать между продажей и дарением, важно оценить все риски и налоговые обязательства. В сложных ситуациях лучше проконсультироваться с юристом», — советует риэлтор Олег Иванов.

7. Процедура переоформления через договор купли-продажи

Передача квартиры родственнику через договор купли-продажи проходит по стандартной схеме, применяемой для любых сделок с недвижимостью. Однако важно учесть некоторые нюансы, чтобы избежать юридических проблем и претензий со стороны налоговых органов.

Шаг 1. Сбор документов

Для оформления сделки потребуется:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• согласие супруга на сделку, если квартира является совместной собственностью;
• дополнительные документы (разрешение органов опеки, если участником сделки является несовершеннолетний).

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Договор должен содержать:

1. Полное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер).
2. Стоимость недвижимости, указанную в реальных рыночных пределах.
3. Порядок и сроки оплаты.

Шаг 3. Регистрация сделки в Росреестре

1. Оплатите государственную пошлину (2 000 рублей).
2. Подайте документы в Росреестр напрямую или через МФЦ.
3. Дождитесь завершения регистрации. Покупателю будет выдана новая выписка из ЕГРН.

Шаг 4. Завершение сделки

После регистрации права собственности в Росреестре производится окончательный расчёт между сторонами, если это предусмотрено договором. При этом:

• Если расчёт был отсрочен, право собственности покупателя будет обременено залогом в пользу продавца. После полного расчёта необходимо подать заявление на снятие залога.

Рекомендации

• Используйте безналичные расчёты для повышения прозрачности сделки.
• Проверяйте корректность всех данных в договоре и документах перед подачей в Росреестр.

Читайте также: Апарт-отели: плюсы, минусы и риски инвестиций

8. Переоформление квартиры через договор дарения

Дарение — это быстрый и юридически простой способ передать квартиру родственнику. Договор дарения имеет свои особенности, которые нужно учитывать, чтобы избежать ошибок и возможных юридических последствий.

Шаг 1. Подготовка документов

Для оформления дарения понадобятся:

• паспорта дарителя и одариваемого;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• согласие супруга дарителя (если квартира находится в совместной собственности);
• согласие банка, если квартира находится в ипотеке;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если одариваемый — несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.

Шаг 2. Составление договора дарения

Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения, кроме случаев с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц. Документ должен включать:

• описание недвижимости;
• данные сторон;
• безвозмездность передачи имущества.

После подписания договор становится необратимым, а это значит, что даритель не сможет отменить сделку даже при изменении обстоятельств.

Шаг 3. Регистрация сделки

1. Оплатите государственную пошлину (2 000 рублей).
2. Подайте документы в Росреестр или через МФЦ.
3. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности одариваемого.

Особенности дарения несовершеннолетнему

• Договор подписывают родители или опекуны от имени ребёнка.
• Распоряжаться подаренной квартирой ребёнок сможет только после достижения 18 лет.

Преимущества дарения

• Быстрое оформление.
• Отсутствие налогов для близких родственников.
• Отсутствие необходимости обсуждать стоимость.

Риски дарения

1. После оформления сделки даритель теряет все права на имущество.
2. В случае недобросовестного поведения одариваемого вернуть квартиру невозможно.

Читайте также: Патриаршие пруды: Энциклопедия московской истории и современности

Заключение

Правильное оформление передачи квартиры родственнику — это не только возможность избежать юридических проблем, но и способ минимизировать финансовые риски. Выбор между продажей и дарением зависит от ваших целей: если требуется выручить деньги, подойдёт договор купли-продажи, если же важна простота и скорость — выбирайте дарение.

Чтобы гарантировать безопасность сделки, всегда указывайте реальную стоимость недвижимости, соблюдайте требования законодательства и пользуйтесь официальными каналами регистрации.

Если вы хотите продать или купить недвижимость с максимальным комфортом, попробуйте онлайн-аукцион недвижимости Winbi. Это уникальная платформа, где вы можете:

• заключать сделки онлайн;
• находить выгодные предложения;
• пользоваться всеми услугами через мобильное приложение.

Скачайте приложение Winbi в AppStore или PlayMarket, либо зарегистрируйтесь на сайте winbi.ru уже сегодня, чтобы сделать процесс покупки или продажи недвижимости проще, быстрее и надёжнее.

FAQ: Часто задаваемые вопросы

Задать вопрос эксперту

Александр Попонин

Co-Founder & CEO WinBi, эксперт в сфере недвижимости и банковской деятельности.

Задать вопрос